Виктор, расскажите, пожалуйста, когда и чем вас привлекла сфера инвестиций? И почему инвестиции именно в недвижимость?
В целом инвестированием я занимаюсь довольно давно, и не только инвестированием в недвижимость, но и в акции, различные активы, бизнес.
Много лет я имел непосредственное отношение к банковской сфере, и уже 9 лет занимаюсь кредитованием. Начинал работать в банке, затем открыл консалтинговую компанию. Основной сферой деятельности компании было кредитование физических лиц, затем мы занялись кредитованием компаний. Первое время мы консультировали клиентов, которые получают кредиты как физические лица, а со временем переключились на более крупные суммы под залог недвижимости для организаций.
Инвестированием в недвижимость я увлёкся в конце 2012 года. В то время мы занимались залогом недвижимости, в основном, жилой. Мы столкнулись с тем, что кроме банков, займы под залог недвижимости могли выдавать и инвестиционные компании, и частные лица. Иными словами, получить заём частное лицо может не только у банка, но и у другого частного лица. Меня заинтересовал такой способ инвестирования, с тех пор он стал для меня приоритетным.
Сколько времени вы потратили на обучение грамотному инвестированию?
Собственно, все 9 лет, которые я занимаюсь кредитованием, я постоянно обучаюсь. Регулярно возникает что-нибудь новое не только в сфере консалтинга, а в целом на рынке кредитования.
Рынок кредитования в России достаточно молодой, как и весь банковский сектор. По сравнению с рынком США, он гораздо менее развит. В России часто появляются банковские услуги, которые там уже есть, а здесь они ещё в новинку. Вот почему в этой сфере обучение происходит постоянно.
Правильно ли я вас понимаю, вы сами активно обучаетесь банковским технологиям с Запада и приносите новинки на российский рынок?
Абсолютно точно. Банковский рынок Америки, наверное, самый развитый на данный момент. Всё новое, что появляется в банковской сфере России, в сфере кредитования или займов — это всё инструменты, которые уже давно существуют в других странах, прежде всего, в Соединённых Штатах Америки.
Поэтому всё, что можно перенести с их рынка на наш, мы, конечно, используем. В частности, кредитование под залог недвижимости, то есть выдачу займов физическим лицом другому физическому лицу под залог его недвижимости. Эта технология как раз взята с более развитых западных рынков. До настоящего момента она была известна и использовалась в очень узких кругах, да и то преимущественно в Москве.
Какой способ инвестирования в недвижимость вы считаете наиболее эффективным?
Я считаю заём под залог недвижимости наиболее эффективным на данный момент способом инвестирования. Минимум рисков, благоприятная экономическая ситуация, высокий процент дохода и низкий порог входа. Частный инвестор, обладающий даже сравнительно небольшими собственными средствами, может заработать на таком инвестировании.
Расскажите подробнее, в чём заключается эта технология. Как это выглядит юридически?
Предположим, я тот человек, который готов заложить свою квартиру. Вы выдаёте мне заём под залог моей квартиры, например, 500 тысяч рублей. Мы оформляем договор купли-продажи на сумму кредита — 500 тысяч рублей. После этого квартира документально переходит вам.
Одновременно с этим подписывается договор обратного выкупа. По нему эту квартиру я у вас арендую уже как у собственника и каждый месяц выплачиваю определённую часть кредита с процентами. В конце срока, например, через год, два или даже три, я гашу полностью сумму займа, который я у вас взял, и в этот момент квартира переходит снова ко мне в собственность. Так это выглядит юридически.
Существует два варианта развития событий:
- Первый вариант. Я взял у вас деньги, благополучно вернул их с процентами. Тогда квартира обратно переходит мне, а вы, как инвестор, заработали на мне проценты. Среднерыночные проценты по России — 3–7% в месяц, или от 36% (в самом худшем случае) до 84% годовых. Это при том, что квартира уже у вас в собственности, соответственно, вы вообще ничем не рискуете.
- Второй вариант. Я не справился, не имею возможности погасить заём. В этом случае квартира реализуется на рынке, вы забираете свои деньги, я забираю свои. Для вас как инвестора это ещё выгоднее, для меня, заёмщика, разумеется, этот вариант невыгоден. Тем не менее, когда я подписывал договор, я знал, на что иду.
Таким образом, частное лицо имеет возможность выдавать другому частному лицу заём под залог недвижимости. Технология юридически простая, экономически выгодная, отличается минимальным риском, т.к. недвижимость переоформляется на кредитора.
И насколько много в России людей, которым может понадобиться такой заём на таких условиях?
На самом деле сейчас в России всё больше и больше людей берут потребительские кредиты, которые выдаются под сумасшедшие проценты. Предположим, Банк Хоум кредит выдаёт кредиты под 69% годовых. А люди всё равно берут кредиты, к сожалению, редко раздумывая над тем, как их потом возвращать.
Зачастую заёмщик покупает в кредит, как правило, не самые нужные вещи, и в результате увязает в долгах. Любое малейшее уменьшение зарплаты, потеря работы или что-то ещё непредвиденное — и люди остаются один на один с сумасшедшими выплатами. Они не знают, как им поступить в данной ситуации. Начинаются просрочки. Потом начинаются звонки. В зависимости от ситуации звонить могут банковские сотрудники, коллекторы или приставы.
Всё больше и больше людей сталкиваются с такой ситуацией и вынуждены её как-то решать. Многие люди готовы заложить собственную недвижимость (квартиру, комнату, коттедж, дачу и т.п.) и полученным займом погасить задолженность. Дальше им нужно выплачивать уже один кредит такими платежами, которые им по силам.
Но разве нельзя взять ещё один кредит ещё в одном банке, чтобы покрыть им просроченные кредиты?
Люди, попавшие в подобную ситуацию, сначала так и пытаются делать. Они обращаются, прежде всего, в банки своего региона. Пытаются получить кредит, рефинансироваться. Но практически никто из них ни в одном банке новый кредит получить не сможет. Всё дело в том, что их кредитная история безнадёжно испорчена.
Это в Америке с плохой кредитной историей можно получить новый кредит. В России всё гораздо строже. Однажды испортив себе кредитную историю, человек буквально попадает в "чёрный список" для банков.
В "чёрный список" банков, но не частных инвесторов? Вы не боитесь выдавать деньги людям, которые уже доказали свою несостоятельность как заёмщики?
Наша технология идеально подходит для таких заёмщиков, поскольку здесь кредитор не рискует. Банк, работая с неплатёжеспособным заёмщиком, действительно рискует, а частный инвестор нет. Ведь он в любом случае останется в плюсе: с деньгами или ликвидной недвижимостью.
Заём под залог недвижимости интересен людям, которые нуждаются в деньгах, но не могут получить кредит в банке из-за плохой кредитной истории. Обычно это люди, которые набрали большое количество кредитов и уже не справляются с выплатами. В том числе и те, кто ещё не допустил просрочек, но может испортить кредитную историю в ближайшее время.
